Найдите интересующую компанию через поиск:
Также Вы можете найти компанию, используя каталог или поиск на карте:
К статьям
Агентства недвижимости в Москве - статья на Apoi.ru

Агентства недвижимости в Москве

автор:
короткая ссылка: http://www.apoi.ru/article/18479
0
+ 2 0

Настоящий рынок недвижимости в нашей стране появился сравнительно недавно. И, если в советское время любая деятельность, связанная с посредничеством в сфере недвижимости, была уголовно наказуема, то сейчас это одно из наиболее развитых направлений бизнеса, а Москва лидирует по количеству существующих агентств работающих с недвижимостью.

 

 

Обычно агентства предлагают практически любые услуги с объектами городской или загородной недвижимости, но есть и те, которые специализируются на определенном виде услуг: сдаче в аренду, продаже квартир в новостройках, загородной или элитной недвижимости.

Существуют и агентства, работающие только в определенном регионе, например, только с жильем в Подмосковье. Но, при большом выборе агентств, по-настоящему крупных из них не так уж и много, в основном это фирмы с довольно небольшим оборотом. Бытует мнение, что небольшие агентства берут за свои услуги меньшую плату, но такое утверждение лишено оснований. Любое агентство одинаково должно оплачивать аренду офисов, у всех есть накладные расходы. Но при этом, чем меньше компания, тем меньше сделок она совершает, а, значит, получает меньшую прибыль. А это влечет увеличение цены за свои услуги.

Конечно, агентство «с именем» и репутацией какую-то долю своей прибыли получают и благодаря раскрученному бренду. Но, с другой стороны, они больше дорожат завоеванной репутацией и в таких агентствах работают более квалифицированные специалисты (хотя бы потому, что имеют больший опыт из-за увеличенного количества сделок). Не следует забывать и о том, что рынок недвижимости – один из самых привлекательных для мошенников, поэтому фирмы-однодневки здесь – довольно распространенное явление.

 

Необходимые документы

Что необходимо от потенциального покупателя или продавца недвижимости? В первое посещение покупателю вообще не потребуется никаких документов, но для заключения договора потребуется паспорт. А вот продавец должен предоставить свидетельство о собственности на недвижимость, правоустанавливающие документы, перечисленные в свидетельстве и паспорт.

Даже если вам необходима консультация по достаточно сложному вопросу, для более предметного разговора лучше иметь все документы при себе. К слову, консультации могут быть как бесплатными, так и с оплатой. Обычно разовые консультации без заключения договора стоят порядка 5 тыс. руб. В дальнейшем перечень документов зависит от продаваемого объекта. Если это квартира, то необходим кадастровый паспорт жилья, который выдают в Бюро технической инвентаризации, выписка из домовой книги, полученная в Едином информационно-расчетном центре, копия финансово-лицевого счета и справка об отсутствии задолженности. 

Если это комната в коммуналке или доля в квартире, то потребуется письменный отказ соседей или других собственников от преимущественного права покупки. Такой отказ может быть заменен письменным уведомлением о том, что ими было получено уведомление о намечающейся продаже, но в течение месяца не был получен ответ.

Если собственность или ее часть принадлежит несовершеннолетнему, предоставляется согласие от органов опеки и поручительства.

Есть еще достаточно много нюансов, поэтому проще, если в договор с агентством будет включен пункт о сборе и подготовке документов риэлтором. Стоимость такой услуги будет начинаться от 10 тыс. руб.

 

Проверка юридической чистоты сделки

Покупателю же важнее документы, которые относятся к покупаемой им квартире. И даже если квартиру нашли вы сами, а ее владелец предоставил вам все необходимое, то любой такой документ требует проверки. И такую услугу как отдельно, так и в комплексе полного обслуживания сделки, агентства недвижимости предоставляют.

Срок выполнения работы: если документы предоставляются покупателем – 3 дня, если их необходимо собрать агентству самостоятельно – 2 недели. Стоит проверка юридической чистоты квартиры 7 тыс. руб. если пакет документов на руках и 35тыс. руб., если их сбором будет заниматься сотрудник агентства. Цена, естественно, не точная, в каждом агентстве свои расценки, но они приблизительно одинаковы.

Такую проверку проводить необходимо обязательно, так как велик риск нарваться на мошенников.

Еще один из способов, защищающих вас от обмана недобросовестными покупателями или продавцами – страхование сделки. Страхование риска утраты права собственности называется Титульным страхованием. Как уже говорилось, только агентство «Миэль» полностью гарантирует сделки самостоятельно, во всех остальных такое страхование необходимо делать самостоятельно.

 

Сроки покупки/продажи

Определить сроки, за которые можно продать или купить недвижимость через агентство, точно невозможно. С покупкой все относительно просто - можно либо выбрать то, что подойдет вам среди имеющейся базы, либо дать заявку на поиск и подождать, пока появится именно то, что вам нужно.

С продажей все обстоит сложнее – скорость продажи квартиры зависит от слишком многих факторов: ее месторасположения, планировки, категории дома и, самое важное, суммы, которую вы хотите получить. Конечно же, агентство совершит такую сделку быстрее, чем вы сделали бы это самостоятельно, при этом вы не будете волноваться о процессе передачи денег, оформлении документов и прочем.

 

Оценка стоимости

С ценой необходимо определиться до того, как будет заключен договор. Стоит выяснить, сколько стоят объекты, подобные вашему, причем не только запрашиваемую цену, но и цену, которую предлагают. И на основании этих данных уже решать, по какой цене выставлять вою собственность на продажу.

Независимая оценка стоимости недвижимости в Москве может быть предоставлена агентствами и как отдельная услуга. Стоимость ее зависит от вида недвижимости: типовые квартиры в Москве – 3 тыс. руб., в Подмосковье – 6 тыс. руб., квартиры по индивидуальным проектам соответственно 9 и 12 тыс. руб., дома – от 9 до 15 тыс. руб. 

Компания, конечно же, проведет независимую оценку жилья согласно рыночным ценам. Но существует еще и цена, которая определяется БТИ, разница между ними достаточно велика. И возникает искушение показать в документах на продажу или покупку более низкую цену, а разницу получить в обход договора. Делается это для того, чтобы уменьшить сумму налогов, которые вы будете обязаны заплатить после окончания сделки. Но это довольно опасный путь. В случае, если вы столкнетесь с недобросовестным покупателем, вы можете не получить сумму, не прописанную в договоре купли-продажи. Доказать же что-то в судебном порядке будет практически невозможно. Такая же опасность подстерегает и покупателей квартиры. Если через время выяснится, что сделка по каким-то причинам не имела юридической силы, то квартиру придется вернуть, но назад вы сумеете получить только сумму, которая была указана документально.

 

Налоги

О налогах можно сказать отдельно. Если квартира находилась в собственности менее 3 лет, то с суммы, полученной за ее продажу минус 1 млн. руб., продавец обязан заплатить налог в размере 13%. Одновременно с этим есть возможность получить налоговый вычет с уплачиваемой суммы в размере 13%, но не выше чем 1 млн. руб. Если же квартира находилась в собственности более 3 лет, то налоги не уплачиваются. При этом покупатель квартиры имеет право на получение налогового вычета на сумму, затраченную на покупку квартиры, но не выше 2 млн. руб. такой вычет может быть проведен один единственный раз. А если сделка по купле продаже происходила между «взаимозависимыми» лицами (то есть родственниками), то они права на такой вычет не имеют.

 

Ипотека

Агентства недвижимости также могу помочь в приобретении недвижимости по ипотечному кредиту. В перечень таких услуг могут входить как подготовка документов необходимых для предоставления в банк, консультации по выбору программы кредитования и банка-кредитора, так и непосредственное сопровождение ипотечной сделки, в которое входит подбор квартиры, которая понравится и вам, и банку, вопросы получения ипотеки, оформления договоров и прав собственности и прочее. Стоимость такого сопровождения 40-60 тыс. руб.

Нами были перечислены отдельные виды работ и их стоимость. Но обычно существует три вида оплаты работы риэлторов.

1. Традиционная. Когда оценка комплекса услуг оценивается в определенных процентах от стоимости продаваемого или покупаемого объекта. Такой процент колеблется в среднем от 4 до 78 %. Исключение составляют услуги по предоставлению объектов в найм. В таком случае оплата посреднику высчитывается из месячной стоимости аренды и составит от 40 до 100% этой суммы.

2. Фиксированная. Некоторые компании предлагают разные по объему пакеты услуг с фиксированной ценой. Сумма, выплачиваемая за такой пакет, зависит от объема работы и составляет от 15 тыс. руб. до 150 тыс. руб. за комплексную полную услугу.

3. Комбинированная. В некоторых компаниях сочетается фиксированная часть оплаты за конкретные действия и процент от цены объекта.

Но единого тарифа, действующего для каждого агентства, нет и существовать не может. Каждый конкретный случай тариф варьируется в зависимости от того, какой набор услуг необходим, насколько сложна сделка и в какую сумму оценивается сам объект.

Самые крупные агентства – «ИНКОМ-недвижимость» и «Миэль-недвижимость». Агентств, которые можно назвать средними, больше – это «Миан», «Бест-недвижимость», «Домострой» и другие.

 

Компания «ИНКОМ-недвижимость»   

Компания «ИНКОМ-недвижимости» занимается всем, что касается вопросов недвижимости: купля, продажа, обмен, аренда, оценка недвижимости в Москве и Подмосковье. Каждым отдельным сегментом занимается соответствующее подразделение, есть отделы, отвечающие за продажу элитных загородных домов и жилья в элитных загородных поселках. На сайте есть достаточно удобный поиск необходимых объектов.

Занимается ИНКОМ и оценкой имущества, стоимость таких услуг начинается от 6 тыс. руб. за оценку квартиры до 12 тыс. руб. за оценку загородных домов.Комиссионные, которые выплачиваются агентству за услуги, составляют от 3 до 8 % от суммы сделки.

Центральный офис находится по адресу: ул. Щербаковской, 3

Многоканальный телефон: +7 (495) 363-10-10

Сайт агентства: www.incom.ru

 

Компания «Миэль-недвижимость»   

У «Миэль-недвижимости» самая развитая среди московских агентств по недвижимости сеть офисов – 76 отдельных представительств. Кроме обычного набора, предлагаемого агентствами недвижимости, занимается продажей объектов за рубежом, просмотреть все предложения можно посмотреть здесь.

Как и другие крупные компании, Миэль предлагает сопровождение ипотечных сделок. Единственное агентство, в котором нет надобности страховать сделку. Миэль дает гарантию, что, в случае возникновения проблем с квартирой, приобретенной через компанию (например, появления новых собственников), вам предоставят эквивалент такой же недвижимости бесплатно. Но надо учесть, что у этой фирмы достаточно высокие ставки: 6% если сделка происходит с живыми деньгами и 7%, если используется ипотечные средства. Но можно считать недостатком то, что в отличие от большинства других компаний, Миэль-недвижимость не предоставляет возможности предварительно ознакомиться с имеющимся банком недвижимости. Если у многих компаний предлагаемые объекты выставлены на сайтах, то на сайте этого агентства ничего подобного нет, для того, чтобы рассмотреть предложения, необходимо побывать в одном из офисов.

Центральный офис находится по адресу: ул. Маяковского, 74

Телефон: +7 (495) 777-88-83, многоканальный +7 (495) 777-33-77

Сайт: www.miel.ru

 

Компания «Миан»   

Кстати, у агентства «Миан» совершенно противоположная картина. На сайте компании представлена вся существующая база по имеющимся в наличии объектам недвижимости, причем специально подчеркивается, что покупатель, выбравший жилье среди этих предложений, не выплачивает компании никаких комиссионных, только стоимость самой квартиры или дома, процентную ставку за услуги платит только сторона, подписавшая договор. Таким образом, в «Миан» стараются показать открытость и прозрачность сделок, исключающие какие-либо скрытые выплаты.

Кроме сделок по Москве и Подмосковью предлагает любые сделки с недвижимостью на федеральном уровне. Оплата за услуги по приобретению квартиры составляет $3 000 при цене до $100 000, если квартира приобретается по ипотеке, то цена поднимается до $3 500, при этом 500 долларов вносится по предоплате.

Центральный офис находится по адресу: ул. Архитектора Власова, д. 49

Телефон: +7 (495) 974-62-62

Сайт: www.mian.ru

 

 

Полезные ресурсы:

Российская Гильдия Риэлторов 

Рамблер Недвижимость

Новости рынка недвижимости 

Обсуждения агентств недвижимости

Все вопросы касающиеся темы этой статьи Вы также можете обсудить на нашем форуме www.apoi.ru/forum

Компании на карте:

Текст комментария
введите
символы
обновить
картинку
Отправить
 
Ваш ответ