Найдите интересующую компанию через поиск:
Также Вы можете найти компанию, используя каталог или поиск на карте:
К статьям
Услуги по оценке недвижимости в Москве - статья на Apoi.ru

Услуги по оценке недвижимости в Москве

автор:
короткая ссылка: http://www.apoi.ru/article/15341
0
+ 3 0

Сколько стоит ваша квартира или дачный домик? Большинство людей даже не задумываются над этим вопросом. Но рано или поздно практически каждому приходится обратиться за помощью к специалистам.

 

Оценка недвижимости в Москве - Apoi.ru

 

Что такое оценка

Вы решили продать квартиру или получили бабушкин дом в наследство, или обратились в банк за ипотечным кредитом – это лишь малая часть ситуаций, когда вам могут понадобиться услуги оценщика. Оценка имущества - это определение его стоимости. Недвижимость, машины и оборудование, ценные бумаги, предприятия, товарные знаки, бренды, лицензии, ноу-хау – все это может быть предметом оценки. Список приблизительный и неполный. Для частных лиц, как правило, интерес представляет оценка недвижимости (квартиры, дачи, загородные дома), иногда автомобиля.

 

Законодательное регулирование оценочной деятельности

Актуальную редакцию Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» можно посмотреть, например, на сайте consultant.ru. Данный закон является основным документом, регулирующим оценочную деятельность. В нем определены лица, которые могут проводить оценку (оценщики), а также что можно оценивать, когда оценку обязательно делать, какие основные требования предъявляются к договору на оценку и к отчету об оценке и т.д.

 

В каких случаях может потребоваться оценка

Оценка имущества может потребоваться при заключении сделки купли-продажи, в случае имущественных споров в суде, для заключения договора страхования имущества.

В ряде случаев законодательством предусмотрено обязательное проведение оценки: при передачи имущества в залог, при оформлении наследства, при оценке земельных участков, при оценке транспортных средств для определении страховой выплаты по ОСАГО. Кроме того, обязательной является оценка в случае каких-либо сделок, касающихся государственного или муниципального имущества. В таком случае отчет об оценке должен пройти экспертизу и получить положительное заключение либо в соответствующей муниципальной структуре, если имущество муниципальное, либо в Федеральном агентстве по управлению федеральным имуществом, если имущество федеральное. Фактически экспертиза представляет собой проверку отчета об оценке. Если отчет соответствует всем требованиям законодательства, то получает положительное заключение, если выявлены какие-либо недостатки, отчет направляется на экспертизу в саморегулируемую организацию оценщиков, которая либо дает положительное заключение, либо предоставляет оценщику перечень замечаний. После устранения замечаний отчет получает положительное заключение.

 

Организации, контролирующие оценочную деятельность, независимых оценщиков

Законом предусмотрены три уровня регулирования оценочной деятельности:

- Государство в лице Министерства экономического развития осуществляет контроль за деятельностью саморегулируемых организаций, а также осуществляет нормативно-правовое регулирование оценочной деятельности.

- Национальный совет по оценочной деятельности занимается разработкой стандартов оценки, координирует и регулирует деятельность саморегулируемых организаций оценщиков (СРО). В состав совета входят как представители СРО, так и представители органов власти, занимающиеся управлением государственным имуществом.

- Саморегулируемые организации оценщиков (СРО) контролируют деятельность оценщиков (членов организации), участвуют в разработке и утверждении стандартов оценочной деятельности. На сайте Национального совета по оценочной деятельности приведен перечень действующих СРО. СРО представляет собой некоммерческую организацию, которая, с одной стороны, защищает интересы своих членов (оценщиков), с другой стороны, контролирует качество их работы.

 

Кто имеет право проводить оценку

Для проведения оценки лицензия не требуется. Человек, имея специальное образование в области оценки, может проводить оценку как самостоятельно (частная практика), так и от юридического лица, работая по трудовому договору. И в том и в другом случае результатом работы оценщика должен быть отчет об оценке, соответствующий всем необходимым требованиям. Поэтому разницы к кому обращаться нет. Качество работы оценщика регулируется СРО, членом которой он является.

 

Виды стоимости

В оценке используются следующие виды стоимости:

- Рыночная стоимость – это стоимость имущества, которая сложилась на рынке и по которой оцениваемый объект может быть продан на дату оценки. Такая стоимость чаще всего используется в оценке. Например, рыночная стоимость квартиры для определения ее стоимости при разделе имущества супругов.

- Ликвидационная стоимость определяется тогда, когда имущество должно быть продано в срок меньший типичного срока экспозиции такого имущества. Например, в случае продажи банком предмета залога.

- Инвестиционная стоимость – это стоимость для конкретного лица (инвестора), с учетом установленных им целей. Например, стоимость фабрики кондитерской при условии изменения профиля на завод пищевых добавок.

- Кадастровая стоимость – рыночная стоимость, определенная методами массовой оценки. Например, стоимость земельного участка для налогообложения.

 

Документы, необходимые для проведения оценки

Перечень документов может быть разным в зависимости от вида имущества. Как правило, на сайтах оценочных компаний есть списки необходимых документов.

Например, для оценки квартиры Оценщику в процессе работы могут понадобиться:

1. Правоустанавливающие документы (договор дарения, купли-продажи, свидетельство о государственной регистрации);

2. Документы Бюро технической инвентаризации (технический паспорт, поэтажный план, экспликация);

3. Паспорт заказчика (для заключения договора на оценку).

 

Этапы проведения оценки

На первом этапе оценщик заключает с вами договор, в котором обязательно указываются общие сведения об объекте, подлежащем оценке, вид стоимости, который необходимо определить, дата оценки. Как правило, определяют рыночную стоимость, т.е. стоимость, которая сложилась на рынке подобного имущества. После заключения договора оценщик изучает объект оценки, собирает и анализирует информацию, необходимую для определения его стоимости. Конечным результатом работы является отчет об оценке с выводом о стоимости имущества. Отчет предоставляется заказчику. В нем должны быть изложены сведения об имуществе, его особенностях, предположения и допущения, которые оценщик сделал в процессе оценки. Все расчеты должны быть прозрачны и обоснованы, а сама последовательность проведения оценки - понятна любому пользователю, не имеющему оценочного образования. Учитывая, что любая оценка – это субъективное мнение оценщика, не удивляйтесь, если вы получите два разных результата, обратившись к двум независимым оценщикам. Не исключайте также человеческий фактор: если выявили ошибку или неточность, можете указать на это специалисту. Если это каким-то образом могло повлиять на конечный результат (то есть стоимость), оценщик обязан устранить оплошность. Срок действия отчета по оценке ограничивается шестью месяцами.

 

Как оценивается недвижимость

Сразу оговорюсь, здесь мы рассмотрим методы оценки недвижимого имущества, кроме земельных участков, оценка которых имеет ряд своих особенностей. Оценщики всех стран используют три подхода к оценке недвижимости: затратный, доходный, сравнительный. Их применение зависит от наличия необходимой информации, поэтому не всегда возможно рассчитать стоимость, используя все три метода.

Затратный подход представляет собой метод оценки, при котором недвижимость рассматривается как сумма стоимости строительства объекта и стоимости земли. Стоимость строительства должна быть уменьшена на износ здания (устаревание). Фактически в рамках этого подхода определяется «сколько стоит дом построить».

Доходный подход определяет стоимость имущества, исходя из ее возможности приносить доход. Зная арендные ставки на аналогичную недвижимость, а также уровень ее доходности, оценщик может определить стоимость вашего имущества.

Сравнительный подход определяет стоимость объекта исходя из стоимости аналогичного имущества, представленного на рынке. В рамках этого подхода подбираются наиболее схожие с оцениваемым имуществом объекты, которые продаются или были проданы недавно. Это так называемые аналоги. Таких аналогов должно быть несколько. Чем меньше отличий между аналогами и оцениваемым объектом, тем лучше. Основным фактором, влияющим на стоимость недвижимости, является ее местоположение, поэтому аналоги должны быть расположены как можно ближе к объекту оценки. Кроме того, на стоимость недвижимости оказывает влияние масса других факторов, таких как: площадь, качество ремонта, наличие коммуникаций и т.д. В зависимости от вида имущества, перечень факторов будет разный. Например, для складского помещения важно наличие подъездных путей, для квартиры – этаж, близость метро и т.д. После того как аналоги подобраны, Оценщик анализирует их отличия от объекта оценки по основным факторам, влияющим на цену, и вносит соответствующие корректировки. К примеру, оценивается квартира с хорошим ремонтом. Один из подобранных аналогов требует проведения ремонта. Тогда к стоимости одного квадратного метра аналога необходимо прибавить стоимость ремонта. Пусть это будет 300 дол./кв. м (хотя и эта цифра должна быть обоснована в отчете). В результате проведения расчетов каждым из трех методов, получается несколько стоимостей, которые могут отличаться друг от друга. Окончательную стоимость оценщик выбирает, исходя из собственного мнения об объективности того или иного результата, либо он может воспользоваться процедурой взвешивания, тогда конечная стоимость будет средневзвешенной полученных стоимостей.

 

Оценка недвижимости он-лайн

Если вам просто интересно узнать, сколько стоит ваша квартира, или же вы хотите заказать оценку и пытаетесь сориентироваться, в какую стоимость ваше жилье оценит специалист, вы можете воспользоваться он-лайн оценкой.

Эта бесплатная услуга представлена на некоторых порталах по недвижимости, например Индикаторы Рынка Недвижимости, или Реалпрайс. А также на сайтах некоторых оценочных компаний (БК-АркадияОценщик.ру). Оценщики используют как свои собственные калькуляторы, так и калькуляторы порталов по недвижимости. Для того чтобы узнать стоимость квартиры вам достаточно зайти на сайт и заполнить необходимые сведения: количество комнат, район (или станция метро), расстояние до метро, площадь квартиры и т.д., нажать кнопку «Оценить» и программа выдаст вам стоимость вашей квартиры. Полученный результат будет ориентиром, при этом не удивляйтесь, если на различных сайтах результаты будут несколько отличаться. Это связано с тем, что, во-первых, каждый сайт использует свою базу данных по недвижимости, а, во-вторых, методика расчета у калькуляторов может отличаться. Более точный и достоверный результат вам предоставит оценщик.

 

Оценочные компании Москвы

На рынке оценки существует большое количество как крупных, так и мелких оценочных компаний. Существует рейтинг наиболее успешных компаний России. По итогам 2011 года согласно данных рейтингового агентство «Эксперт РА» первые пять позиций заняли следующие компании:

1. "НЭО Центр"

2. "ФинЭкспертиза"

3. "Грант Торнтон Росэкспертиза (включая ЗАО "РОССИЙСКАЯ ОЦЕНКА")

4. "Аверс"

5. "АФК-Аудит".

 

Однако, если Ваша цель – оценка квартиры или дачного домика, не стоит начинать поиск с лидеров рынка, занимающихся оценкой крупных транснациональных компаний, тем более, как правило, такие компании не занимаются оценкой квартир и помещений. Но, в то же время, стоит подойти к выбору серьезно, так как некачественная оценка может стать предметом вашей головной боли, в случае, если кто-либо захочет оспорить ее результаты в суде. Стоимость оценочных услуг государством не регулируется, но законодательством запрещено устанавливать стоимость услуг оценщика в зависимости от конечной стоимости имущества.

Приведенный ниже перечень оценочных компаний носит справочный, а не рекомендательный характер.

 

Компания "Реал-А.К."   

Существует с 2001 года, осуществляет оценку всех видов имущества, есть направление аудита.

Цены на оценку, указанные в прайс-листе на сайте:

- квартира - от 3000 руб.

- земельный участок - от 5000 руб.

- дом - от 8000 руб.

На сайте вы найдете информация о том, когда может понадобиться оценка, какие необходимы документы для ее проведения, этапы и особенности проведения оценки различных видов имущества.

Адрес: Москва, Садовая-Самотечная улица, д. 20, оф. 2.2

Сайт: www.proocenka.com

 

Компания "ПроОценка"

Осуществляет оценку всех видов имущества, а также оценку ущерба.

Цены на оценку, указанные в прайс-листе на сайте:

- квартира - от 4000 руб.

- земельный участок - от 7000 руб.

- дом - от 12000 руб.

Сайт очень хорошо освещает вопросы оценки, содержит стандарты оценки, книги по оценки, шаблоны отчетов.

Адрес: г. Москва, ул. Большая Дмитровка, д. 23/8, оф. 20

Сайт: www.proocenka.ru

 

Компания "БК-Аркадия"   

Существует с 1998 года. Осуществляет оценку всех видов имущества.

Цены на оценку, указанные в прайс-листе на сайте:

- квартира - от 4000 руб.

- дом - от 12000 руб.

Сайт широко освещает теоретические и практические вопросы оценки, а также есть опция он-лайн оценки квартиры.

Адрес: г. Москва, ул. Арбат, д. 30, строение 3

Сайт: www.bk-arkadia.ru

 

Таким образом:

- средняя стоимость оценки квартиры – 3000-4000 рублей;

- оценка дома – 7000-12000 рублей;

- оценка земельного участка – 5000-7000 рублей.

 

После того как вы выбрали оценочную компанию, лучше всего будет позвонить и переговорить со специалистом. В телефонном разговоре кратко изложите цель, то есть для чего вам нужна оценка, дату оценки, кратко опишите объект оценки (например, квартира трехкомнатная, площадью 100 кв. м, по ул. Ленина, 10). Далее уточните у оценщика стоимость услуги по оценке вашего имущества и сроки, в течение которого вы получите отчет. Уточните, входят ли в стоимость транспортные расходы или их вы должны оплатить отдельно. Если на этом этапе вас все устроило, уточняйте какие документы вам надо привезти и когда подъехать в офис для заключения договора.

 

Полезные ресурсы:

Раздел Оценка недвижимости на форуме портала "Национальная Единая Риэлторская Сеть - NERS.ru

Портал «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» информационно-аналитическое сопровождение рынка недвижимости. На сайте можно найти всю актуальную информацию рынка недвижимости – новости, аналитика, статьи, прогнозы, графики цен, он-лайн калькуляторы по оценке недвижимости и многое др.

Большая тема на forum.ixbt.com «Что творится с рынком недвижимости и как изменится цена? (часть 10)».

Все вопросы касающиеся темы этой статьи Вы также можете обсудить на нашем форуме www.apoi.ru/forum

Компании на карте:

Текст комментария
введите
символы
обновить
картинку
Отправить
 
Ваш ответ